Cas pratique : Utilisation du référentiel des impôts pour le calcul de la T.P.I. lors de la vente d’un appartement.
Le 27 Janvier 2015, la Direction Générale des Impôts (DGI) publiait le Premier Référentiel des Prix de l’Immobilier dans la région du Grand Casablanca : une première dans l’histoire de l’immobilier au Maroc. Ce document qui permettrait à terme de créer un climat de confiance et d’équilibrer le niveau d’information dans un secteur qui soufre cruellement d’un manque de transparence ne doit pas être mal interprété : ce n’est ni un baromètre, ni un argus c’est plutôt une base de travail qui servira de référence pour les taxations des transactions et plus précisément pour le calcul de Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Comment utiliser au mieux ce référentiel pour le calcul de la TPI ? Comment éviter un redressement lors d’une transaction immobilière ? L’équipe de Neufmmo.ma vous propose une illustration pratique qui vous permettra d’éclairer les conséquences de ce nouveau référentiel en matière de calcul de TPI.
1. La TPI c’est quoi ?
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), est un impôt qui s’applique aux profts réalisés par les personnes physiques à l’occasion d’une transaction immobilière au Maroc : appartement, villa, terrain, … Lors de la revente d’un bien immobilier, nombreux sont ceux qui ne veulent pas déclarer la totalité du prix de cession, dans le but de réduire au maximum le montant de la TPI qu’ils sont tenus de payer. Le taux applicable pour la taxe est fxé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
2. Exonération de la TPI
La Direction des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération de la TPI : – Occupation du logement, à titre d’habitation principale pendant 6 ans au moins – Profit réalisé à l’occasion de la première cession de locaux à usage exclusif d’habitation, dont la superficie couverte n’excède pas 100 m2 et le prix de vente n’excède pas 200.000 DHS – Profit réalisé dans l’année civile n’excédant pas 60.000 DHS – Cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.
– Profits réalisés sur la cession de droits sur terrains agricoles situés à l’extérieur des périmètres urbains, à des co-héritiers ou à des coindivisaires, lorsque lesdits droits ont été acquis depuis plus de 4 ans, au jour de la cession. – Profit correspondant au prix ou à la partie du prix de vente n’excédant pas 1.000.000 Dirhams, réalisé sur la vente de logement occupé à titre d’habitation principale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans à la date de la vente, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier dites transparentes.
3. Calcul de la TPI
Dans le tableau ci-contre, nous ne prenons pas en compte deux éléments importants qui peuvent réduire votre profit taxable : – Les Dépenses d’Investissement (DI) : qui incluent les coûts de construction, de démolition, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration, à l’exclusion des dépenses de réparation. – Les Frais Financiers (FF) : qui incluent les intérêts des emprunts ou autres frais financiers
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Prix
d’acquisition : 10.000 DHS / m2 Année d’acquisition : 2006 Prix de vente : 14.000 DHS / m2 Année de la vente : 2014 Superfcie : 84 m2 Prix du référentiel : 16.000 DHS / m2 (zone CC-SB15) | ||
| Exemple de calcul de la TPI pour la vente d’un appartement à Casablanca | Prix de vente déclaré | Prix du référentiel |
| Prix d’achat ( = Pacq * SAppt ) | 840 000 MAD | |
| Frais de l’agence immobilière ( = 3 % x Pacq ) | 25 200 MAD | |
| Droits d’enregistrement (= 3 % x Pacq ) | 25 200 MAD | |
| Conservation foncière ( = 1 % x Pacq ) | 8 400 MAD | |
| Taxe notariale ( = 0,5 % x Pacq | 4 200 MAD | |
| Honoraires du notaire ( = 1 % x Pacq ) | 8 400 MAD | |
| Frais divers (timbres, droits fxes, … ) | 3 000 MAD | |
| Total des frais d’acquisition réellement payés (a) | 74 400 MAD | |
| Frais d’acquisition forfaitaire de 15 % (selon l’Administration des Impôts) (b) | 126 000 MAD | |
| Prix d’achat + forfait de frais ( = Pacq + Max ( (a) ; (b) ) ) (1) | 966 000 MAD | |
| Coefcient de réévaluation (basé sur les indices publiés dans le BO en 2014) | 1,148 | |
| Coût d’acquisition total réévalué ( (1) * CoefAcq ) | 1 108 968 MAD | |
| Prix de vente ( = PVente * SAppt ) | 1 176 000 MAD | 1 344 000 MAD |
| Frais de l’agence immobilière (3 % du prix d’achat) | 35 280 MAD | 40 320 MAD |
| Prix de cession net | 1 140 720 MAD | 1 303 680 MAD |
| Proft Taxable ( PT ) | 31 752 MAD | 194 712 MAD |
| TPI Théorique ( = 20 % * PT)(c) | 6 350,40 MAD | 38 942 MAD |
| TPI Minimale ( = 3% * PVente)(d) | 35 280 MAD | 40 320 MAD |
| TPI à payer ( = Max((c);(d))) | 35 280 MAD | 40 320 MAD |
| Complément à payer (si redressement) | 5 040 MAD | |
| Complément à payer avec majoration de 25 % | 6 300 MAD |
Références : Bulletin Officiel n° 4910 – Bulletin Officiel n° 6236 – Loi des Finances 2013 (passage de 8 à 6 ans pour l’habitation principale) – Modèle ADP020F-11E
4. Si le prix de vente est inférieur au prix du référentiel
Option 1 : Payer uniquement les 35.280 DHS correspondant au prix
effectif déclaré. Dans ce cas là, vous recevrez une première notification. Vous
aurez 30 jours à compter de la réception de la première notification pour y
répondre.
Après avoir répondu dans les délais, une deuxième notification vous sera
envoyée, avec un délai de réponse de 30 jours également. Vous pourrez demander
explicitement le pourvoi devant la Commission Locale de Taxation (CLT).
La décision de la CLT pourra être contestée devant la Commission Nationale du
Recours Fiscal (CNRF) dans les délais et les conditions prévus
Option 2 : Même si le prix de vente réel est de 1.176.000 DH, vous acceptez,
dès le début, de calculer et de payer sur la base du prix indiqué dans le
référentiel, soit 84 x 16.000 = 1.344.000 DH. Vous paierez donc, en principal,
un impôt de 40.320 DH et de cette manière, vous pourrez éviter les majorations,
les intérêts de retard et surtout les démarches administratives qui sont
parfois longues et pénibles.
